2017年，马云在杭州全球峰会上抛出“八年后中国最便宜的就是房子”的论断，彼时楼市狂热之下，这一观点被多数人视作天方夜谭。如今站在2026年的时间节点回望，随着中央“房住不炒”定位的持续深化与“十五五”规划开局的政策红利集中释放，马云预判的“去泡沫化”“价值回归”趋势已然成为现实。2026年的中国楼市，正迎来购房成本结构性下降与市场风险全面重构的双重转向，既为刚需群体带来实质利好，也对购房者的决策能力提出更高要求，尤其有3类人群需谨慎入市，避免陷入资产缩水的困境。
中央定调为2026年楼市划定清晰方向，“短稳长改”双轨并行策略推动市场回归理性。从宏观政策层面看，房地产对GDP的拖累已从2025年的1.5-2个百分点降至0.5-1个百分点，“利空递减”成为市场一致预期，政策不再依赖强刺激手段，而是聚焦民生保障与长效机制构建。一方面，通过信贷宽松、税费减免、现金补贴等短期政策缓解市场压力，降低刚需购房成本；另一方面，以现房销售、土地指标改革、公积金制度深化等长效举措，推动房地产行业去金融化，回归居住本质。这种政策导向与马云当年洞察的“房子回归居住属性”核心逻辑高度契合，也让2026年成为近十年难得的购房成本低谷期。
多重政策红利叠加，让2026年买房省钱成为现实。现金补贴方面，政策呈现“普惠覆盖+重点倾斜”的特征，四川遂宁对2026年6月30日前网签的新房按合同总额2%发放补贴，最高可达2万元；武汉对三孩家庭购房补贴更是高达12万元，足以覆盖基础装修开支；雅安市将补贴范围扩大至快递小哥、外卖骑手等14类新就业群体，三孩家庭或放弃宅基地进城购房家庭最高可享800元/㎡补贴，政策红利覆盖面空前广泛。税费减免进一步放大成本优势，国家层面明确140平米及以下住房契税统一按1%缴纳，较此前标准最高节省一半，苏州工业园区更推出契税全额补贴政策，一套200万的房产可直接省下2万元税费；个税方面，2026年底前“卖旧买新”可按房价比例退税，合理规划交易节奏即可实现额外省钱。
信贷政策的“降息+提额”组合拳则让月供压力大幅缓解。2026年，上海、杭州等大城市首套房公积金利率降至2.6%的历史低位，存量贷款自动降息后，百万贷款30年总利息可节省4.76万元；额度方面，益阳三孩家庭公积金贷款最高可达104万，首付比例仅15%，武汉更支持异地公积金提取付首付。商贷市场同样宽松，首套利率普遍在3.5%-4%之间，部分城市对刚需额外下浮20个基点，武汉等城市重启的二套商转公业务，让购房者可将高利率商贷转为低息公积金贷款，长期下来节省数万元利息。叠加央行对疫情以来小额违约且已还款的个人实施征信豁免，数百万购房者重获贷款资格，购房门槛降至近十年最低。
值得注意的是，尽管购房成本降低，但市场分化加剧让风险隐患凸显，以下三类人群需坚决避开跟风购房。第一类是盲目布局三四线及远郊板块的投机者。楼市底层逻辑已转变为“房子跟着人走”，2025年数据显示，三四线城市人口净流出达312万人，而一线及强二线城市持续吸引人口流入。缺乏产业支撑、人口持续流出的三四线城市，2026年房价可能再跌10%，部分远郊楼盘降价40%仍难成交；即便是一线及强二线城市，远郊概念盘也暗藏风险，那些依赖“新区规划”炒作的项目配套兑现周期长，实际居住价值有限，2025年已有大量此类房源挂牌半年无人问津。在市场分化的大背景下，脱离人口与产业支撑的房产已无保值基础，投机者贸然入场大概率会遭遇资产缩水。
第二类是高杠杆加贷的收入不稳定群体。当前宽松的信贷政策容易让人产生“低成本上车”的错觉，但高杠杆背后的风险不容忽视。自由职业者、创业初期人群、互联网行业从业者等收入稳定性较差的群体，一旦遭遇失业或行业调整，便可能陷入断供困境。数据显示，2025年全国断供房数量同比上升12%，其中超七成是高杠杆购房的收入不稳定群体。同时，随着房地产税试点扩围预期增强，持有成本持续上升，重庆已实行0.5%-1.2%的房地产税税率标准，一套200万的房产每年最多需缴纳2.4万税费，未来试点范围扩大将成为大概率事件，这进一步加重了资金压力。专业机构给出的安全购房标准显示，月供应控制在家庭月收入的30%以内，并预留1-2年应急资金，盲目加杠杆购房无异于踩入财务陷阱。
第三类是忽视房源品质与开发商资质的盲目跟风者。2026年“老房新政”全面推进，但并非所有老房都能享受政策红利，那些房龄超20年、无电梯、配套陈旧且无法改造的老旧小区房源，未来流通性将持续下降，入手后可能面临“卖不掉、租不出”的困境。同时，部分中小开发商资金链仍存在隐患，尽管现房销售政策逐步推进，但仍有部分期房项目暗藏烂尾风险。此外，一些开发商为去库存推出的“特价房”，可能存在户型缺陷、采光不足、噪音污染等问题，盲目跟风购买将影响居住体验，后续保值增值能力也大打折扣。
2026年的楼市，彻底告别了“闭眼买房必赚”的旧时代，中央定调与政策红利为刚需群体创造了省钱机遇，但市场分化带来的风险也不容小觑。对于真正有居住需求的刚需和改善群体而言，把握机遇的关键在于“选对城市、选对地段、选对房源”：优先聚焦人口净流入的一线及强二线城市核心区，选择地铁、学区、商业配套完善的板块，优先考虑国企、央企开发的现房或准现房项目。同时，要理性规划财务，用好政策红利，关注补贴申领时限等细节，避免错过省钱节点。
总而言之，2026年楼市的“省钱窗口”真实存在，但机遇与风险并存。马云的预判成真，本质上是楼市回归居住本质的时代必然。购房者唯有摒弃投机心态，结合自身需求与财务状况理性决策，避开盲目跟风的陷阱，才能在这场楼市大变天中真正实现“居者有其屋”的理想。
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